Domanda
(Francesco, 20 aprile). Devo effettuare una surroga da una banca online ad una Cassa di Risparmio locale. La banca online, non avendo procuratori, propone una quietanza differita di un mese (costo 170 euro). A parte la questione del costo il problema è che la banca subentrante non accetta la procedura in quanto ritiene di non essere garantita durante il lasso di tempo tra il pagamento del residuo e la voltura dell'ipoteca (che può avvenire solo dopo aver ricevuto la quietanza) e pretende pertanto la quietanza contestuale. Ha ragione la banca subentrante a non sentirsi garantita?
Risposta
(risponde Angelo Busani per "L'esperto risponde")
Per "surrogazione" si intende la procedura mediante la quale il mutuatario contrae con un'altra banca un nuovo mutuo e utilizza l'erogazione del nuovo finanziamento per chiudere il mutuo con la "vecchia banca" (la quale non si può opporre a questa volontà del mutuatario). Questa procedura permette di "agganciare" le vecchie garanzie del vecchio mutuo al nuovo mutuo; cosicché l'ipoteca del vecchio mutuo va a garantire il nuovo mutuo.
La surrogazione è, pertanto, una procedura che coinvolge tre distinti soggetti: il debitore, la vecchia banca e la nuova banca. Inoltre, per il suo completamento, sono necessari tre distinte operazioni che, in ordine cronologico, sono le seguenti:
a) nuovo mutuo, risultante da atto avente data certa, nel quale sia espressamente indicato che la nuova banca fornisce al debitore il denaro necessario per estinguere il vecchio mutuo;
b) quietanza, risultante da atto avente data certa, con cui la vecchia banca dichiara che nulla le è più dovuto dal debitore in dipendenza del vecchio mutuo, essendo questo stato pagato con il denaro derivante dal nuovo mutuo;
c) l'atto di surroga vero e proprio, stipulato nella forma dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata (ossia la dichiarazione unilaterale del debitore tramite la quale la vecchia ipoteca "viene mandata a garantire" le obbligazioni derivanti dal nuovo contratto di mutuo).
Queste tre operazioni possono essere effettuate mediante:
a) tre distinti atti (il nuovo mutuo, la quietanza, l'atto di surrogazione);
b) due atti (il nuovo mutuo e un atto nel quale siano contenute sia la quietanza che la dichiarazione di surroga); oppure:
c) un solo atto (a cui partecipano il debitore-mutuatario, la vecchia banca e la nuova banca). Quest'ultima è la procedura preferibile, in quanto è la più celere e meno macchinosa.
Infatti, fin tanto che la vecchia banca non rilascia quietanza dell'avvenuto pagamento, non si può procedere con il vero e proprio atto di surroga. Di conseguenza, non può essere annotata a margine dell'iscrizione ipotecaria la surrogazione a favore della nuova banca, con evidente pregiudizio per la nuova banca che nel frattempo si trova ad aver già fornito il denaro necessario per estinguere il vecchio mutuo.
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